海南之后的下一个文旅沃土

冬天不太冷、夏天不太热、房价不太贵，加上蓝天白云空气干净，这样的昆明，除了日照强一点，几乎找不到其他生态上的缺点。同时，泛亚高铁的规划更让昆明多了一个闪光点。

近些年，各大房企掀起文旅地产的热潮，不乏华侨城、万达等探路者，也有恒大、碧桂园等规模房企紧随其后抢食文旅市场“蛋糕”。

地处东南“桥头堡”，有着优越自然资源，素有“春城”美誉的昆明顺理成章地成为房企发力文旅地产的风水宝地。

除了已经拿到昆明文旅市场入场券的开发商们，其实还有更多的房企“盘旋”在昆明上空，他们都在等着一个合适的机会，挥师进军昆明文旅地产。

不过，布局云南文旅市场多年，雅居乐还尚未拿到昆明文旅市场的入场券。据雅居乐云南市场负责人的表述，昆明文旅市场仍有机会，雅居乐也在寻求合适机会进入昆明市场。

在开发商眼里，昆明是全国为数不多的能够成为滋养文旅项目沃土的城市。在海南全域限购之后，不少房地产从业人员以及投资者转战昆明，在此打造度假、养老的第二居所。

今年初，云南打出了“三张牌”：“绿色能源”“绿色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”这张牌里，宜康养、宜旅游的昆明辖内，文旅项目的规模可谓来了一次“大跨越”。

今年5月，昆明市发改委官网发布的“昆明市2018年重点前期工作项目计划表”里披露了这场大规模的文旅造城计划：23个文旅项目，逾3316亿元的总投资规模。

在这些文旅大盘里，有依赖政府配套资源的项目，也有靠自己撑起配套一片天的项目。但无论哪种运作模式，过多的文旅项目规划，都难免会出现市场“病症”。

去化周期高达86个月

沿着滇池东岸的环湖东路一路南行，在昆明当地名气较大的文旅项目几乎都布局在这条交通线上。

“我们是距离滇池*近的项目”“我们第一排大平层会贵一点，因为能够直接看到滇池”，当《每日经济新闻》记者以购房者名义走进这些文旅项目的销售部，几乎都能听到类似的说辞。

显然，对文旅项目而言，滇池就是*有卖点的天然资源。从规模700多亩到1.6万亩，滇池沿岸的珍贵土地大多留给了花样繁杂的文旅大盘。

打造游乐场、建酒店、温泉会所、民族特色商业街、医疗康养……凡是能与文化、旅游沾边的业态概念，在滇池附近都能找得到。有如七彩云南古滇名城项目自建配套设施以及大盘模式，同时也有如蓝光·中国滇池花田国际度假区一般，借助自身独特的文旅模式，依赖政府配套设施。

仅游乐场这一项，除了占有1.6万亩土地的七彩云南古滇名城项目建了一个已经投入运营的七彩云南欢乐世界外，还有蓝光·中国滇池花田国际度假区正在打造的300余亩的“水果侠主题世界”。

开发文旅项目背后的本质也被一位项目销售一语点破。他说：“做文旅，对开发商而言是销售住宅的一大卖点，对政府而言城市升级也会更好一点”。

在文旅项目上，开发商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀阔斧的项目建设对当地的库存去化能力提出了严竣考验。

《每日经济新闻》记者通过实地走访发现，诸如蓝光·中国滇池花田国际度假区约742亩的占地面积并不算大，但项目包含约300亩的住宅用地。

地大不大还要看跟谁比。比如占地1.6万亩的七彩云南古滇名城，站在古滇名城的售楼部，目光所及的山水风光、新建的林立高楼，均为其作品。这个巨无霸项目，也被昆明当地视为文旅项目的“天花板”。

此外还有占地1390亩的融创昆明万达城、4600亩的绿地滇池国际健康城，甚至还有占地3万亩的昆明嘉丽泽。在这些大盘里，动辄数千、上万套的住宅配比，也无疑在推高昆明住宅库存上添了一把柴。

克而瑞数据显示，2018年10月，昆明主城商品房供应145.34万平方米，环比上升6.6%，同比上升198.26%，供应量保持高位运行。其中商品住宅供应98.92万平方米，环比大幅上升1.06%，同比上升35.03%。

截至2018年10月，昆明市场商品房可售面积为2479万平方米，暂时性增长去化周期为20个月。同时，大面积的文旅地产入市，也对昆明商业物业库存造成较大压力。

从克而瑞上述数据能够发现，2018年昆明商业市场供求持续下行，整体商业市场同质化竞争加剧，结构性问题突出和去库存的压力，让销售均价已连续8年下滑。

截至2018年10月底，昆明商业库存410万平方米，库存量保持高位且持续增长，去化周期拉长，高达86个月。

在全国重点城市纷纷开启调控的潮流中，被住建部约谈两次的昆明，也必须得有实质性的动作。

今年7月1日，被昆明房地产行业视为市场的转折点，那一天，是昆明市针对非云南省户籍自然人购房出台相关限购政策的日子。

从今年7月1日之后，火热的昆明楼市逐渐冷了下来。“房子不好卖了。”从置业顾问到当地房企，这样的话《每日经济新闻》记者在昆明走访时听到了很多次。

外地客一口气买下8套房

行情变化在文旅项目里也能看到端倪，在记者走访过的不少文旅项目营销中心，可以用门可罗雀形容。好在，文旅项目“机智”地将客群目标放在了全国。

比如万达城，在北京、上海等一线城市里都设置了万达城项目的城市展台，外地购房者在展台看了楼盘决定购房后先交定金，再一起组成“购房团”直飞昆明，拖着行李箱到售楼部签约，之后再飞回去。

万达城的项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，他们的购房团里有来自石家庄的，也有来自上海的公务员和国企员工，有的人一下手就是2~3套。

对于开发商而言，购房有淡旺季之分，但是对于营销人员而言，全年都是忙碌的。“旺季卖房，淡季则需要去到全国各地拓客，加速项目的库存去化。”一名文旅地产的从业人员告诉记者。

而在绿地滇池国际健康城里，记者听到置业顾问说：“我有一个北京的客户过来投资，全部用亲戚的名字买，一次性买了8套房。”

同时，据《每日经济新闻》记者了解，当地的政府单位、事业单位集体买房成为这些文旅大盘去化的一种方式。“我们周边的事业单位员工也会过来购房，会买走半栋、大半栋的样子。”绿地滇池国际健康城的置业顾问说。

昆明的限购政策规定，在昆明没有住房的外地户籍成年人每人只能购买一套房。这样的购房政策在当地的从业人员看来，仍是较为宽松的。因为一个当地无房的外地身份证就能买一套，“全家总动员”成为外地投资客们的惯用手法。

折价优惠销售成楼市常态

《每日经济新闻》记者从一位熟悉昆明楼市的业内人士处了解到，昆明的一手房销售更多是依赖中介机构给售楼部带客，光靠售楼部卖房是根本卖不动的，很多房企也将大量的营销费用花在了渠道上。

昆明楼市的整体“不好卖”也蔓延到了文旅项目里，有的项目推出大幅折扣，也有项目推出多套特价房。

比如蓝光中国滇池花田国际度假区，今年6月开盘时能卖到1.6万~1.7万元/平方米的洋房产品。11月的单价平均降了1000元左右，此外还有交10万元抵10个点的渠道优惠，如果是一次性全款支付还能再优惠15个点。

不过，记者也发现昆明的文旅项目中并不多见，绿地、万达的项目折扣普遍在3~5个点。另外，在1500元/平方米的精装标准上，昆明的文旅楼盘折扣后的单价在1.2万~1.5万元之间。这样的价格水平对全国的投资客仍具有极大吸引力。

不过，记者也发现，昆明的文旅市场就像是一座“围城”，已在昆明购买文旅楼盘的投资客，大量的市场存量或让未来的变现成为难题。而对于那些还在观望中的投资客而言，昆明得天独厚的自然资源，也让其成为海南的“替代者”。

已经进入昆明的开发商正处于高库存和市场下行的阵痛中，而还没拿到入场券的开发商却一直在蠢蠢欲动，寻找合适机会进入昆明文旅市场。

（来源：每日经济新闻）