今年3月份，昆明出台了对部分热点地区购买新房实行3年之内不得转让的政策，俗称“昆十条”限售令，在颁布限售令之前，昆明市政府相关部门领导曾被住建部约谈。而就在4月份，昆明因楼市过热问题被住建部再次约谈，这是半年之内昆明市第二次被住建部约谈，不少市民朋友们也担心，在昆明市第二次约谈之后，下半年会不会迎来新一轮强力调控？

楼市强力调控抑房价 手段有哪些？

目前，我国对于房地产的调控政策主要有以下手段：限购，限贷，限价，限售，限商。

限购：是限制购买的资格和数量。

限贷：是限制贷款的金额和资格。

限价：是限制商品价格*高价和*低价。

限售：是限制房产转让的权利。

限商：是为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。

截至到目前为止，昆明楼市调控采取过限售和限购手段：2011年实施过限购政策，并于2104年取消，今年3月份实行的限售政策，一直实行至今。事实上，每一种调控政策都有其不同的特点和影响：限贷作为一种经济手段，以直接增加了购房贷款首付比例和贷款额度的方式，增加购房成本，抑制楼市过热。而限商手段主要是规范商住用地的设计和使用。接下来我们重点讨论“限售”、“限购”、“限价”的区别和影响。

限售，即限制房屋上市交易。*常见的情形是：未取得预售许可证明的商品房不得销售。否则，房屋买卖合同无效。昆明的本次限售政策就规定：“在限售区域内，取得不动产权属证书满三年方可上市交易。”即对于规定区域范围内的楼房，限制的主要是其出售的市场周期，主要的目的是扼制投资性需求引起的房价上涨，也就是打击炒房！

限购，即买房人不具备购房资格。2011年昆明的限购政策规定：已经有2套房的家庭不得再购房第三套房，而拥有一套房的家庭虽然还可以买一套，但因为不是首套房，而且改善型购房的面积往往比较大，所以无论首付比例还是贷款利率都受到“歧视”，这严重压制了改善型购房的需求，而投资性购房也基本销声匿迹。

限购和限售根本实际上两条道，一个是限制需求，一个是限制供应，不能相提并论。两种手段对比而言，限售可以有效地杜绝投机，而限购会伤害一部分改善需求，同时限购必然影响供给的增加，无法平衡供求恶化的关系。限购的目的是为了防止或打击投资需求而导致的价格上涨，但打击或限制投机用限售的方式同样可以解决，没有人会在限制售价的产品上去投机，一个较长周期的限售，完全可以让市场的风险挤走那些短期套利的投机资金。同时限售并不会伤害任何真实的消费需求。从市场调控的方式上讲, 限售要优于限购。

而限价，有用是直接限制新房价格，这或许是*有用，也是*没用的招数，因为限价之后，并不是每个人都能买到房子，例如深圳等很多实行限价的城市，只能通过“摇号”的方式来决定能否购买商品房。

越限越涨 调控和市场难平衡？

在昆明这座城市，房价上涨的原因非常复杂，事实上也证明了，昆明是座越限越涨的城市！

在限售令颁布以后，迎来了楼市成交传统的旺季“金三银四”，特别是在“红五月”，而在这个5月份，昆明可是大大的“红了一把”。据不完全统计，在整个5月，昆明楼市共计有27个楼盘开盘，金科江湖海、龙斗壹号海岸城、万科翡翠滨江、新城吾悦广场等多个项目在一个月内两次开盘，并且据了解开盘去化量都很高。*受关注的非万科翡翠滨江莫属，5月12日才开完盘，5月26日又接着推出1栋，开盘价格高达1.63w，价格比首开上涨了1k左右。

种种迹象表明，在较为温和软性的“昆十条”限售令下，虽然具有了一部分炒房的现象，但昆明的楼市还是处于火热状态，截至2016年6月以来，昆明的房价已经连涨24个月，也就是整整两年时间都在上涨！

业内人认为，等到下半年，昆明的市场或许会出台强压政策的情况，比如像2011年那样，限购，如果还是抑制不住，就会限价，甚至像很多一线城市一样，颁布“五限”政策。但实际上，强压政策也不是万能的，而且事实证明，调控房价的愿望是美好的，但一旦与市场规律相悖，市场的力量会导致现实还是不如你所愿。

就拿限价这种强力调控政策来分析，房价的高低取决于需求和供给的关系，而不取决于人们的美好愿望。即使政府通过政策表面上控制了房价，实际上人们会利用各种手段将房价提高到合理水平。比如某珠三角城市，因为新房被限价，所以不能涨价，那里就出现了选房费这个选项，要想买房，你要先交一笔选房费，大概占到现有房价的20%。这其实就是变相提高了房价。

看到这里，你可能会骂那些地产商是臭奸商，但是冷静一下，你想想，如果那么多人都想买新房，但是房价又不能涨，那到底谁应该买到这套房子呢？可能只有抽签买房了。

因此，违背市场供需关系的强力调控往往伴随着各种奇葩现象的产生，比如限购导致的“假离婚买房”，限价导致的“选房费”等等。所以，昆明楼市的越限越涨其实也很能说明一个问题，那就是——强力调控并不是万能的手段，还是要深挖市场规律背后的本质原因。

昆明限购在即？听听专家怎么看！

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研表示：“未来，假如昆明房价持续火热上涨的话，昆明不是没有被限购的可能性。但昆明的房价跟很多因素有关，值得关注的是土地市场，2017年以来，昆明的土地价格涨了很多，强压政策的限购其实未必符合市场规律。就目前来看，自从海南全面限购之后，云南地区房价上涨*快的地区已经不是昆明了，而是大理和版纳，而版纳景洪市也出台了两年限售的政策。总体来说，房价受供需关系的影响*密切，所以昆明如果要实施限购政策的话，需要保持一个谨慎的态度，还是要紧密贴合市场规律。”

关于昆明未来是否会实施限购，您怎么看？

（文章来源：网易）