望着车流中越来越多的“琼A”、“琼B”车牌，在西双版纳从事房产经纪业务文耀觉得工作压力更大了。“以前这里看不到‘琼’开头的车,开这些车的人都是近两个月到西双版纳的同行。”他告诉时代财经，*近西双版纳的房产中介公司越来越多，每走几步就能看到。

在房产中介扎堆西双版纳的背后，当地楼市已进入“暴涨”模式。在文耀看来，这种模式从4月22日海南全域限购以来尤为明显：在海南限购政策出台的第二天，位于景洪市的玖沐雨林项目单价就上涨200元/平米，但此番涨价并不影响销量，在4月28日该项目“没开盘、没活动、没特价”的情况下，硬生生卖了108套。

更多的“奇迹”正在西双版纳楼市发生：城南郊区某大型旅居盘，早上推出90套小面积别墅，到当天中午便被“秒光”；某度假区山顶别墅，出现以个人名义10套、20套地拿房源的现象，随后该项目一次性上涨3000元/平米。新浪财经报道称，现在的西双版纳，普通高层价格破万已是司空见惯，个别高端楼盘平均价格更是高达2.5万/平米以上。这个价格，已经接近省会城市昆明。

旅居与高铁双重加码

短短两个月内，西双版纳楼市为何如此火爆？

一直以来，西双版纳在自然条件、产业结构等方面和三亚比较接近，而自海南全域限购以来，西双版纳便成为了投资者眼里的“下一个三亚”。

从自然条件看，三亚是具有热带海滨风景特色的旅游城市，西双版纳则以热带雨林自然景观闻名于世，两地都是国内热带避寒旅游的热门城市。在世界文化地理学会LCGA、亚太环境保护协会APEPA联合发布的“第四届中国避寒旅游城市榜”上，三亚位居第一位，西双版纳排在第二位。

从产业结构来看，旅游业均是两地支柱产业之一。据三亚及西双版纳两地统计局发布的统计公报显示，2017年三亚市接待过夜游客1830.97万人次，较2016年增长10.9%，全年旅游总收入406.17亿元，增长26.0%。同年，西双版纳接待国内外游客3326.5万人次，同比增长32%，旅游业总收入507.8亿元，同比增长20.8%。从旅游接待人数和旅游收入情况来看，西双版纳明显领先于三亚。但时代财经梳理发现，三亚的旅游收入和社会消费品总额的差值相对较小，这意味着，旅游业对三亚非景点领域的产业影响更大，而西双版纳的旅游消费，更多集中在旅游景区，由此可见，西双版纳的旅游业仍有较大的发展空间。

再从房地产业看，2017年三亚全年全市房地产开发投资共549.76亿元，该年商品房销售面积213.79万平方米；而同年西双版纳房地产投资额仅71.9亿元，商品房销售面积158.90万平方米，两者相比较，三亚房地产投资规模是西双版纳的7倍至8倍。也正是这种巨大落差，让西双版纳成了投资者眼中的价值洼地。

此外，瑞信董事总经理陶冬指出，现在房产的问题归根结底还是流动性的问题，资金总要找个去处，目前债市、股市的表现都比较疲软，只有楼市一枝独秀。在全国多数城市限购政策严厉的背景下，部分投资需求自然向西双版纳这样的城市转移。

“按照西双版纳目前的趋势，房价会持续上涨，至少会涨到泛亚铁路开通为止。”文耀告诉时代财经，“很多人就是冲着泛亚铁路来的，这条铁路周边的城市没有房价不上涨的。”

正在建设的泛亚铁路中线，由昆明开始，途径西双版纳景洪至磨憨口岸走出国门，这条铁路建成后，从西双版纳到省会昆明仅需2.5小时，到泰国、马来西亚、新加坡等国家，时间缩短至4到6小时不等。按照规划，泛亚铁路建成后，将集客运、货运及旅游为一体，西双版纳则有望成为湄澜经济圈的桥头堡，因此加速了西双版纳的投资热度。

“现在只要去售楼部，售楼小姐基本都会拿泛亚铁路来做推销。”西双版纳州委党校经济理论教研室教师于志升告诉时代财经。

西双版纳楼市是否值得投资？

在于志升的记忆中，2013年到2016年之间的4年时间里，西双版纳的楼市一直比较平稳。据西双版纳政协调研组此前的一个调研报告显示，2016年1月至4月，西双版纳每平米均价仍然保持在4922.63元。转机是发生在2016年下半年，当时北上广等大城市陆续限购后，当地房价开始涨价。

另一次转机则发生在海南全域限购之后。文耀告诉时代财经，*近两个月，来自北京、东北的购房者越来越多，房价也普遍上涨，涨幅在1000元至5000元不等，西双版纳总体房价从去年的7、8000元/平米，涨至目前每平米约14000元到15000元，仅一年时间便翻了一倍。

于志升认为，这一轮楼市暴涨中，炒作的因素更多。“一个地区的经济水平达到一定实力之后，它对人才吸引力增加，房价上涨是有道理的，像北京、上海等这类城市本身有一定的吸引力且有配套服务。但西双版纳只是一个县级市，2017年（该市）的GDP在全省16个地区中排名第12名，8.7%的增速则在全省倒数第一。”

于志升还指出，西双版纳在冬天确实宜居，但目前的高房价反而会将相当一部分有避寒养老计划的人排除在外。“目前过万的价格，一套房子每年仅居住两、三个月，是否值得投资还得考虑。”此外，他还表示，从养老的角度来看，西双版纳目前的医疗配套服务水平还较低，西双版纳的首府景洪市也只是一个县级市，州人民医院是当地唯一的三甲医院。

尽管不少投资人对泛亚铁路都抱有较高期望，但在中泰证券研究所所长李迅雷看来，三、四线城市指望通过修建高铁达到“致富”的愿望，或许会落空。他对比高铁开通前后居民可支配收入比值发现，在44个样本城市中有29个收入比值出现下降，尤其是在沿江通道沿线城市中，除少数城市比值上升外，超过80%的城市比值下降。再从GDP增速变化观察，江苏的昆山，安徽的全椒、六安，湖北的巴东、潜江，山东的齐河、泰安、枣庄，重庆的涪陵、长寿、石柱等城市，开通前GDP增速高于全省平均，开通后则跑输了全省平均水平。

“高铁虽然方便，但对游客来说，过去来一次西双版纳相对不容易，会选择多逗留几天，现在几个小时便可到达，因此会觉得这里热带雨林的风景比不上东南亚更原始的风景，他们只需要再多花一、两个小时就可到达泰国、老挝，这反而会减少游客在西双版纳停留的时间。”在于志升看来，炒房客对泛亚铁路带来的房价上涨的可持续性应持谨慎态度。

文/时代财经    柳军